Nuestro Marco Legal le entrega a los gobiernos municipales la facultad de planificar y ordenar las ciudades, por lo que una de las primeras preguntas que siempre debemos hacernos antes de empezar el proceso de diseño es ¿Qué nos permite el Estado construir en este lugar?
A diferencia del Código de Edificación que especifica normas constructivas obligatorias para todos los edificios según su uso, los Códigos de Planeamiento Urbano establecen cómo deben organizarse las ciudades en su totalidad, dividiéndolas en distritos según los usos permitidos y su escala o densidad.
Esto cumple varias funciones, siendo las principales:
- mantener separados edificios incompatibles entre sí o que necesitan de servicios o infraestructura diferente para funcionar, como pueden ser las áreas industriales y las residenciales
- que la ciudad crezca de forma ordenada, por ejemplo para evitar que una explosión inmobiliaria en un barrio tradicionalmente de baja densidad haga colapsar los sistemas de provisión de agua y cloacas antes de que pueda ser actualizado.
- Regular la relación entre edificios vecinos, así como su forma y tamaño, buscando prevenir que se bloqueen unos a otros el acceso al aire y la luz necesarios para una buena salubridad general.
El primer punto es bastante simple, los barrios funcionan con más eficiencia cuando tienen cierta coherencia de usos y en general es algo que sucede de forma bastante natural. Así como los comercios suelen trabajar mejor cuando se agrupan, quienes eligen vivir en en barrio residencial de baja densidad en general buscan un nivel de tranquilidad que sería imposible de implantarse en la misma manzana una torre con diez pisos de oficinas, a la vez que dichas oficinas seguramente necesitan un acceso al transporte público que el corazón de un barrio residencial muy posiblemente no tenga.
El segundo punto es siempre el más polémico, porque más de una vez los intereses del mercado inmobiliario para el desarrollo de un barrio va en contraposición de los intereses de quienes ya lo habitan o del Plan Urbanístico que pretende mantener balanceada a la ciudad, como decíamos en el punto anterior. La resolución de estas discusiones casi siempre tiene mucho más que ver con la política y los negocios que con la arquitectura o el urbanismo, por lo que como diseñadores tenemos poca influencia.
Por el contrario, el tercer punto es el que más nos interesa durante el proceso de diseño, porque dependiendo de los usos permitidos, los anchos de calle y del tamaño de la manzana el Código de Planeamiento Urbano dejará explícito en que parte del terreno podemos edificar, con que altura y la cantidad de metros cuadrados cubiertos que podremos ocupar.
A este complejo conjunto de reglas en la Ciudad de Buenos Aires se le conoce como Normas de Tejido y es lo que definirá la envolvente máxima de nuestra edificación, conocimiento fundamental no sólo para lograr la aprobación del Plano Municipal sino también aprovechar el terreno al máximo en los casos en que estemos desarrollando un proyecto de propiedad horizontal o de explotación inmobiliaria.
Aunque a grandes rasgos suelen ser bastante similares entre sí, cada municipio tiene su propia versión y es necesario conocer sus detalles para descubrir si existe por ejemplo alguna reglamentación específica que “premie” determinado tipo de construcción que al Estado le interesa alentar en la zona o por el contrario, quite beneficios a los que pretende alejar del sitio.
